أبنية بلا منازل: حول أزمة السكن في بيروت

“الخيمياء العقارية”: تحويل النقد الأجنبي إلى إسمنت لبناني 

أدى ارتفاع أسعار النفط في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين إلى توليد فائض في رأس المال للعديد من المستثمرين العرب الخليجيين واللبنانيين المغتربين الذين يعيشون في المنطقة، وهو ما سعت الحكومة اللبنانية بعد ذلك إلى إدخاله في قطاع العقارات في البلاد. وكما وثقت ماريكه كريجنين، التي ركزت في أبحاث الماجستير والدكتوراه على قضايا الإسكان اللبناني، فقد تضمن ذلك رفع القيود الحكومية والحوافز الضريبية، وزيادة المساحة العمرانية المسموح بها للتطورات، فضلاً عن تسهيل ملكية العقارات الأجنبية وعمليات الشركات الأجنبية في لبنان. وكانت النتيجة أنه بين عامي 2000-2009 ارتفع الاستثمار الأجنبي السنوي المباشر بسرعة من حوالي 1 مليار دولار أميركي إلى 4.8 مليار دولار أميركي، مع توجه غالبية هذا الاستثمار إلى العقارات. وأدى الازدهار العقاري الناتج إلى أن يمثّل قطاعي العقارات والبناء ما يقرب من 18 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي بين عامي 2004 و2011 وفقاً للبنك الدولي، في الوقت الذي بقيت فيه القطاعات الإنتاجية مثل التصنيع والزراعة محرومة من الاستثمار. 

وبينما دمرت الأزمة المالية العالمية 2007-2008 المؤسسات المالية في جميع أنحاء العالم، استفادت تلك الموجودة في لبنان بالفعل من الأزمة. منع مصرف لبنان (البنك المركزي اللبناني) البنوك التجارية في البلاد من الاستثمار في المنتجات المالية المعقّدة التي نشأت عنها الأزمة، مما أدى إلى حماية البنوك اللبنانية من التداعيات، وساعد في أن يُنظر إليها على أنها ملاذ آمن لرؤوس الأموال الهاربة من الأسواق الدولية المتعثرة. ونتيجة لذلك شهد القطاع المصرفي اللبناني تدفقاً هائلاً للودائع نما بنسبة 15 في المائة في عام 2008، وأكثر من 20 في المائة في عام 2009. ثم تبنى مصرف لبنان سياسات لتشجيع القطاع المصرفي على إعادة تدوير هذا الفائض النقدي إلى سوق الإسكان من خلال قروض للمطورين العقاريين والرهون العقارية وفقاً لكريجنين، مما أدى إلى زيادة تحفيز القطاع العقاري. 

ارتفعت القيمة السنوية للمعاملات العقارية بشكل مطرد من حوالي 2 مليار دولار في عام 2000 إلى ما يقرب من 10 مليارات دولار في عام 2010، حين أصبح ما يقرب من 45 في المائة من الطلب على العقارات السكنية من لبنانيين يعيشون في الخارج. لكن شهد العقد التالي تقلصاً في الاستثمار الأجنبي في قطاع العقارات في البلاد بشكل كبير، ويعزى جزء كبير من ذلك إلى انخفاض أسعار النفط وتحوّل الانتفاضة السورية عام 2011 إلى صراع مسلح. بعد ذلك ركّز مصرف لبنان على استهداف الطلب المحلي لدعم سوق العقارات من خلال تقديم قروض محفزة للمصارف التجارية إلى السكان اللبنانيين المقيمين، مثل دعم أسعار فائدة الرهن العقاري للمقترضين المحليين، فضلاً عن الاستمرار في تقديم شروط قروض مواتية للمطورين. وقد ساعدت هذه التدابير جميعها على بقاء قيمة المعاملات العقارية السنوية في نطاق يتراوح بين 8 مليارات دولار أميركي و9 مليارات دولار أميركي من عام 2012 إلى عام 2018، وفقاًً لبنك عودة – باستثناء عام 2017 حين وصلت المبيعات إلى ما يقارب 10 مليارات دولار أميركي. 

وفي هذا السّياق قالت أستاذة الدراسات الحضرية والمؤسسّسة المشاركة في مختبر المدن بيروت في الجامعة الأميركية في بيروت، منى فواز، لموقع “البديل”: “لقد استخدمنا الإسكان كاستثمار أجنبي في البلاد وقمنا ببيع العقارات لأكبر عدد ممكن من الأشخاص الميسورين… مما خلق وضعاً بدأ فيه الناس العاديون يتنافسون مع البنوك والمستثمرين من أجل الوصول إلى منزل”. 

كيف بنت “الأمولة” السكنية مدينةَ أشباح 

خلال فترة النمو التي أعقبت الحرب الأهلية، ظل الإسكان الاجتماعي وإنشاء مساكن ميسورة التكلفة هامشياً في جدول أعمال الحكومة. وتجسد ذلك في حل وزارة الإسكان في عام 2000، والذي جاء مع ازدهار العقارات. ووسط نشوة الحفر والجرّافات والرافعات نما القلق من نخبة العملاء الذين سيستفيدون في نهاية المطاف من هذه الإنشاءات، وعدم قدرة اللبنانيين العاديين على شراء منزل بأسعار معقولة.  

وفي شباط (فبراير) 2014 أفادت وكالة الاستشارات العقارية اللبنانية رامكو أن متوسط تكلفة الشقة الواحدة في بيروت بلغ 1.09 مليون دولار أميركي. بينما في منطقة وسط المدينة، المنطقة نفسها التي تمّ إنشاؤها بقيادة شركة سوليدير فكان متوسط السعر حوالي 2.63 مليون دولار أميركي. وفي منطقة الأشرفية كان السعر 1.04 مليون دولار أميركي، أما بالنسبة لأحياء غرب بيروت فقد قُدّر متوسط سعر الشقة الواحدة فيها بـ994 ألف دولار أميركي⁹. 

وفي آب (أغسطس) من العام نفسه أشار تقرير مشترك بين المفوضية السامية للأمم المتحدة لشؤون اللاجئين وموئل الأمم المتحدة حول قضايا الإسكان والأراضي والممتلكات في لبنان إلى أن أسعار السكن “تتجاوز بكثير إمكانيات الغالبية العظمى من السكان”، بالنظر إلى أن الحد الأدنى للأجور الشهرية يعادل 350 دولاراً أميركياً¹¹، كما قُدّر وجود 200 ألف شقة غير مباعة في لبنان في الحقبة نفسها.  

إن التفاوت المتزايد بين أسعار المنازل، وما يستطيع عامة السكان تحمله، هو نتيجة لما وصفه المخططون المدنيون والخبراء بـ”أمولة” العقارات في لبنان. يشير هذا إلى التحول من اعتبار الإسكان سلعة ذات قيمة اجتماعية (أي توفير السكن للأفراد والعائلات) إلى اعتباره سلعة مالية للاستثمار المضارب11. وقد أشار تقريرٌ صادرٌ عن الأمم المتحدة في عام 2017 إلى أن أمولة الإسكان كان في الأساس توجهاً ناشئاً على مستوى العالم، واعتبرته عائقاً رئيساً أمام الوصول إلى السكن اللائق في جميع أنحاء العالم. 

كما جادل العديد من الخبراء بأن أمولة الأراضي والمساكن في لبنان، والتي سهلتها سياسة الأراضي غير العادلة، قد كانت العامل الأساسي الذي أدى إلى عدم المساواة في سوق الإسكان في لبنان، فضلاً عن الضرر الذي لحق بالبيئة الحضرية في بيروت. وفي هذا الإطار أشارت المهندسة المعمارية والمهندسة في منصة أبحاث “مرصد السكن”، عبير سقسوق، إلى إن قوانين البناء والتخطيط في لبنان لا تتضمن أي معايير تتعلق بالعوامل الاجتماعية أو البيئية أو الاقتصادية. 

وقالت في حديثها “للبديل”: “يتعلق الأمر كلّه بكيفية إنشاء أبنية أعلى… فقد تم تحويل الأرض إلى سلعة بدلاً من تقديم قيمة اجتماعية. وقد تبلور ذلك في العديد من القوانين والسياسات التي تم إصدارها منذ أوائل التسعينيات، والتي شجعت وسهلت الاستثمار العقاري الأجنبي في الأراضي اللبنانية “. 

ووفقاً لهشام أشقر، وهو مهندس معماري ومخطط حضري درس عمليّة التحسين في بيروت، فقد مارس المطورون العقاريّون قدراً كبيراً من التأثير على الإطار التنظيمي نظراً لأنّ “الغالبية العظمى من النخبة السياسية والاقتصادية اللبنانية التي تسنّ القوانين تستثمر أيضاً بشكل كبير في العقارات”، وبالفعل أظهر تقريرٌ جديدٌ لمبادرة “غربال“ أنه من بين 66 سياسياً لبنانياً تم تقييمهم، كان لدى كل منهم ما معدله 27 استثماراً عقارياً. 

إلّا أن التداخل بين ملكية العقارات والسياسة الحكومية قد كان واضحاً بشكل خاص في صياغة وإقرار قاونون البناء لعام 2004، والذي مهد الطريق لبيروت للخروج من الغابة الخرسانية الفوضوية التي هي عليها اليوم. فعلى سبيل المثال سمح القانون بارتفاع الأبراج الشاهقة (المحددة بارتفاع 50 متراً) بالزيادة بنسبة 25 بالمائة. وكانت زيادة الارتفاع بمثابة فوز للمطورين، حيث زادت أسعار الشقق بشكل عام بما لا يقل عن 100 دولار لكل متر مربع مع كل طابق متتالي¹². تم إجراء تعديل آخر لزيادة نسبة الاستغلال الإجمالية (TER)، وهي مقياس السماح للمطور بالبناء على أي قطعة أرض معينة¹³. وإذا كان هذا يزيد من العائد المحتمل للمطورين على الاستثمار، فإن التكلفة التي يتحملها عامة الناس هي فقدان المساحات الخضراء والمناطق المفتوحة. 

وقد أدى اندلاع الأزمة المالية اللبنانية في عام 2019 إلى مزيد من التشويه في سوق الإسكان، بحسب فوّاز. في حين أن الاستثمار في العقارات يعتبر بديلاً قابلاً للتطبيق للمودعين الذين يسعون إلى إخراج أموالهم من البنوك التجارية. 

كما شهد الاندفاع للشراء زيادة بنسبة 33.3 في المائة في عدد المعاملات العقارية من كانون الأول (ديسمبر) 2020 إلى كانون الأول (ديسمبر) 2021، وبلغت قيمة تلك المعاملات 15.55 مليار دولار بزيادة 8 في المائة عن العام السابق، وفقاً لبنك بلوم إنفست. لكن هذا النمو لم يدم طويلاً، ففي الأشهر السبعة الأولى من عام 2022 تراجعت المبيعات بنسبة 15 في المائة على أساس سنوي، وفقاً لتقرير بنك عودة. وأشار التقرير نفسه إلى أن الانخفاض في الأعمال يعكس تحول قطاع العقارات من قبول الشيكات إلى طلب مدفوعات نقدية بالدولار. 

ومنذ ذلك الحين ظل بيع العقارات في حالة ركود وانخفضت أسعار العقارات الإجمالية في المدينة عن مستويات ما قبل عام 2019. وقد أظهرت دراسة أجراها كل من شركة رامكو للاستشارات العقارية وصحيفة لوريان لوجور النظر في أسعار المبيعات في أحياء بيروت ضعف السوق؛ فمثلاً تم بيع شقة فاخرة واحدة في فرن الحايك في الأشرفية بمبلغ 1.1 مليون دولار في عام 2021 أو 1850 دولاراً للمتر المربع، وهو أقل بكثير من السعر المعتاد عليه للشقق الفاخرة في لبنان الذي يزيد عن 3000 دولار للمتر المربع¹⁴. 

دعم الإسكان العام: المطورون الخاصون في استفادة دائمة  

إن التزام الدولة بوعودها الدستوريّة بحقّ المواطن في السكن الملائم قد بقيَ محدوداً حتى مع جذب العقارات للاستثمار ورأس المال المصرفي خلال سنوات الازدهار، وفي هذا الصدد كانت المبادرة الأساسية للحكومة هي مخطط قروض الإسكان العام تحت ستار المؤسسة العامة للإسكان، والتي تأسست في عام 1996 داخل وزارة الشؤون الاجتماعية، وتقوم بتسيير قروض الإسكان برعاية الدولة للمساعدة في تسهيل ملكية المنازل بين الفئات ذات الدخل المتوسط. ابتكرت المؤسسة العامة للإسكان مع مصرف لبنان ووزارة المالية و30 مصرفاً تجارياً لبنانياً مخطط تملّك المنازل على أساس الرهن العقاري. 

وبين عامي 2000-2018 أصدرت المؤسسة العامة للإسكان 83 ألف قرض بقيمة 10 تريليون ليرة لبنانية (حوالي 6.6 مليار دولار بسعر الصرف قبل الأزمة) للمتقدمين الذين استوفوا المعايير اللازمة، وفقاً للمدير العام ورئيس مجلس الإدارة روني لحّود. 

وفي هذا السياق قال لحّود: “كنا نعطي قروضاً للأشخاص لبناء شققهم، أو عقاراتهم الخاصة، أو لتجديد العقارات الموجودة، أو لتوسيع ممتلكات قائمة، وكان الجزء الأكبر من القروض هو لشراء وامتلاك شقة”. وأضاف أن المؤسسة كانت معنية بأكثر من 60 في المائة من جميع قروض الإسكان المدعومة من الحكومة، فيما تشكل خطط الإسكان للقوات العسكرية والأمنية النسبة المتبقية¹⁵. 

ومع ذلك فإن فعالية سياسة القروض ما زالت قيد المناقشة. من جهتها، أشارت باحثة الإسكان في مختبر المدن بيروت-المرصد الحضري في بيروت، عبير الزعتري، إلى أن البنك المركزي قد “ركّز على دعم الطلب على العقارات من خلال تمويل القطاع السكني”. 

وقالت إن هذا أدى إلى زيادة الحد الأقصى على قروض الإسكان للمؤسسة العامة في عام 2008 من 53 دولار ألف إلى 120 ألف دولار، ومرة أخرى في عام 2011 إلى 180 ألف دولار، كرد فعل على الفجوة المتزايدة بين القوة الشرائية لمشتري المساكن وأسعار المساكن¹⁶. ووفقاً للزعتري، فإن قيم دعم القروض التي تم توفيرها للمستهلكين قد تبعت التقييمات المرتفعة للممتلكات خلال الطفرة العقارية، وبالتالي ساهمت في تفاوتها¹⁷.  

كما أن التركيز الكبير لسياسة القروض على الطبقة الوسطى يعني أيضاً أن تحديات الإسكان الشديدة للطبقة العاملة قد ظلت دون معالجة، إذ إنّ مساعي الإسكان الميسور التي تديرها الدولة قد غابت تماماً عن سياسات الحكومة. لم تكن العقبة الرئيسة في كلّ هذا ضعف المقدرات المالية لمستويات الحكومة المختلفة لمتابعة مثل هذا البرنامج. فقد شهدت بلدية بيروت، على سبيل المثال لا الحصر، مكاسب مفاجئة في الإيرادات من الضرائب والتراخيص المرتبطة بالبناء خلال سنوات الطفرة العقارية. وبحلول نهاية عام 2015 كانت المدينة قد جمعت 800 مليون دولار في صندوقها الاحتياطي، وتم الحصول على نسبة كبيرة منها من رسوم تصاريح البناء والضرائب البلدية بحسب كل من فتحة، عضو المجلس، ورئيس قسم الهندسة في البلدية جهاد بقاعي¹⁸. وقد قدّر نور من شركة سوليدير أن ما بين 70 إلى 80 في المائة من هذه الإيرادات قد جاءت من تراخيص البناء وحدها. ومع ذلك، بالكاد تجاوزت مشاريع الإسكان الاجتماعي رادار مسؤولي البلدية، وفقاً لبقاعي، الذي قال إن معظم مبادرات المدينة: “تصب في مصلحة مطوّري العقارات وكل شيء آخر يأتي لاحقاً”.  

إيجار قديم وإيجار جديد 

إن البيانات حول نسبة سكان بيروت الذين يستأجرون منازلهم بدلاً من امتلاكها شحيحة، وقد أكّد برنامج الأمم المتحدة الإنمائي، نقلاً عن عقود إيجار مسجلة لدى البلدية في عام 2008، أن هناك انقساماً متساوياً تقريباً، بين الاثنين؛ حيثُ تمتلك نصفُ أسر المدينة مسكنها، فيما يستأجر النصف الآخر أماكن إقامتهم¹⁹، والأهم من ذلك، أنّ هذه الأرقام لا تشمل ترتيبات الإيجار غير الرسمية. وقد وجدت “مدينة مستأجرين“، وهي دراسة حديثة أجراها مختبر المدن بيروت لتقييم الظروف المعيشية، أن أكثر من نصف الأسر التي شملها الاستطلاع لديها عقود إيجار شفهية فقط، لذلك من الآمن افتراضُ أن معظم سكان بيروت مستأجرون وليسوا ملّاكاً. 

ولعلّ الخطوة المميزة التي اتخذتها حكومة الحريري لدعم الإسكان الميسور التكلفة، والتي يمكن القول إنها ساعدت المزيد من اللبنانيين في الحفاظ على سقفٍ فوق رؤوسهم أكثرَ من أيّ قرارٍ حكوميٍ آخر، هو ما أصبح يعرف بقانون “الإيجار القديم”. تم سنُّ هذا القانون في يوليو 1992، وكان من شأنه أن قامَ بتجميد قيمة جميع اتفاقيات الإيجار الموقعة سابقاً إلى الأبد، في الوقت الذي لم تواجه فيه اتفاقيات الإيجار الموقّعة بعد التشريع أيةَ ضوابطَ على الأسعار. وعلى مرّ السنين ومع التضخم وما تلاه، سمح قانون الإيجار القديم للعديد من العائلات بالبقاء في منازلها مع إعطائها إمكانية دفع إيجاراتها بأقل بكثير من القيمة السوقية. ووفقاً لبنك بلوم إنفست، فإنه في عام 2014 كان هناك 125 ألف أسرة في بيروت لا تزال تستفيد من قانون ²⁰1992. لكنّ انخفاض قيمة الإيجار على مر السنين، وإن أفاد المستأجرين ظاهرياً، فقد أدى أيضاً إلى ضعف صيانة المباني نظراً لاستمرار انخفاض إيرادات المالكين من ممتلكاتهم بالقيمة الحقيقية. 

لم يدُم هذا القانون كثيراً، ففي عام 2014 صوّت البرلمان على إنهاء الحماية التي يوفرها هذا القانون (قانون الإيجارات القديم – 1992).  

 نصّ القانون الجديد على السماح للإيجارات القديمة بالارتفاع التدريجي على مدى 9 سنوات إلى “سعر إيجار عادل” على أن يتم تحديده بنسبة 5 في المائة من القيمة السوقية التقديرية للعقار. كما دعا التشريع إلى تقديم دعم الإسكان الحكومي لذوي الدخل المنخفض للمساعدة في تغطية زيادات الإيجار. إلّا أنّ الظروف اللاحقة، والتي تمثلت باندلاع الأزمة المالية وانهيار الليرة قد أدت إلى حالة من الفوضى في تطبيق قانون الإيجارات الجديد، خاصة فيما يتعلق بكيفية حساب قيم العقارات وأسعار الإيجارات الجديدة عند التفاوض على معظم العقود القديمة بالليرة. 

وبالتالي وجد المسح الذي أجرته دراسة “منصة مدينة المستأجرين” أن نسبة المستأجرين الذين يدفعون الإيجار بالدولار الأميركي آخذة في الازدياد. ففي عام 2020 أسرّ 30-35 في المائة من المشاركين في الاستطلاع أنّهم يدفعون بالدولار الأمريكي، وبحلول عام 2022 أفادَ 75 في المائة بأنهم دفعوا الإيجار نقداً أميركياً، وفقاً لعبير الزعتري. 

لا تزال الغالبية العظمى من اللبنانيين تتقاضى رواتبها بالليرة اللبنانيّة، ومع ذلك، فإن الاتجاه نحو دولرة الإيجارات يمثل زيادة كبيرة في الإيجارات بالنسبة للكثيرين. وفي هذا السيّاق، أشارت عبير سقسوق، من مرصد السكن لموقع “البديل”، إلى أن أصحاب العقارات ينتهكون في بعض الحالات كلّاً من قوانين الإيجار وعقود المستأجرين من خلال المطالبة بأن يكون الإيجار مدفوعاً بالدولار.  

وتابعت “على الرغم من أن قانون الإيجار ينصّ على أن عقد الإيجار مدته 3 سنوات، وخلال هذه السنوات الثلاث لا يمكن للمالك إخلاء البيت، ولا يمكنه رفع الإيجار أو تغيير قيمة الإيجار، إلا أنّ هذا يحدث طوال الوقت… حين يتعلق الأمر بالممارسات، هناك انتهاكات جسيمة لقانون الإيجار”. 

كما لاحظ مسح “منصّة مدينة المستأجرين” زيادة في عدد المستأجرين الذين يعتمدون على الدعم من مجموعات المساعدة او من عائلاتهم الخاصّة لمواصلة تحمل تكلفة الإيجار والمرافق. وفي هذا الصدد قالت سقسوق أنّ مرصد السكن يتلقى دعوات متزايدة للمساعدة من الأفراد الذين يواجهون الإخلاء، وأنّ نسبة كبيرة من المتصلين هي من غير اللبنانيين مثل اللاجئين السوريين والعمال المهاجرين، وأشارت إلى وجود تباين بين هذه الحالات التي يتم فيها دفع الإيجار بالدولار أو بالليرة اللبنانية. 

وتابعت عبير، قائلةً: “اليوم حين تكون في السوبر ماركت كل شيء بالدولار. هذا ما سيحدث للإسكان بشكل تدريجي… ستزداد عمليات الإخلاء والتشرد، لذلك نحتاج بالتأكيد إلى خطة طوارئ للإسكان والمأوى. هذا أمر بالغ الأهمية لأن الأمور متجهة بالتأكيد نحو الدولرة”. 

وقال روني لحّود إنه في عام 2018 أي بعد انتهاء المخطط السكني لمؤسسة الإسكان، فإن المؤسسة بدأت العمل على “خطة إنقاذ الإسكان”، كما صرح أنه على الرغم من توقيع وزارة الشؤون الاجتماعية على الخطة إلا أنها ظلت في طيّ النسيان بسبب الجمود السياسي المستمر، وما زالت تنتظر أن يتمّ الموافقة عليها من قبل مجلس الوزراء. وبحسب لحّود تسعى الخطة إلى معالجة تجزئة السكن من خلال توحيد “عملية اتخاذ القرار لتجنّب تداخل المسؤوليات وتضارب السلطة بين مؤسسات الإسكان المختلفة”. 

وبينما كان متردداً في الكشف عن تفاصيل محددة، قال لحّود إنّ الخطط تتضمن تعديلات على قانون الإيجار لتحديد معايير السكن الملائم “لأنه في الوقت الحالي يمكنك استئجار أي شيء، حتى لو كان دون نوافذ”. وأضاف أنّ مقترح التعديلات يتضمن أيضاً تحديد سقف الإيجار وفقاً لحالة الشقة وموقعها، وإدخال مخطط “الإيجار للشراء”. 

كما تسعى خطة المؤسسة العامة إلى معالجة ما وصفه بـ”المناطق العشوائية” في بيروت، أي المنازل التي بنيت بشكل غير قانوني خلال الحرب على حد تعبيره. ومع ذلك لا يزال من غير الواضح كيف سيتم التعامل معها. 

التطلع قدماً 

إن التحديات التي تواجه الإسكان الميسور والبيئة الحضرية في لبنان هي نتيجة عقود من التراكمات، فضلاً عن الأزمة الاقتصادية الجارية التي فاقمت من معاناة الكثيرين، كما وأدّت أيضاً إلى تعطيل الوضع الراهن بشكل جذري. إلّا أنّه في ظل هذا التآكل في الظروف السابقة وما تلاها، فلا يزال هناك فرصة لرسم مسار مختلف بهدف المضي قدماً. وقد أشار العديد من الخبراء وصانعي السياسات في حديثهم لـ”البديل” في زمن كتابة هذه المقالة، إلى أنّ الوقت قد حان لإعادة تقييم وتخطيط واقتراح سياسات جديدة للإسكان والإدارة الحضرية في لبنان. ولأنّ معالجة أوجه عدم المساواة والاختلالات الهائلة في سوق الإسكان تشكل تحدياً طويل الأجل، فإن التوصيات المجمعة أدناه من آراء الخبراء تمثل نقاط دخول واقعية لبدء إجراء إصلاحات ملموسة وذات مغزى.

تركّز هذه المقالة بشكل رئيسي على توحيد عمليّة صنع القرار بشأن سياسة الإسكان الحكوميّة في كيان واحد في ظلّ التجزئة الحالية والإدارات المختلفة لهذا الملف. وتقترح الخطوات التالية لتحسين ظروف السكن والحدّ من التجاوزات:

تطبيق ضريبة العقارات الشاغرة: إن إحدى السبل المتاحة لإصلاح الإسكان تأخذ شكل ضريبة الشغور. ففي حالة بيروت، حيث يوجد عدد كبير من العقارات الشاغرة في جميع أنحاء المدينة (يقدّر أنّها تصل إلى 50 في المائة في بعض المناطق الغنية)²¹، يمكن أن تكون هذه الضريبة نقطة انطلاق لزيادة العرض في سوق الإيجار وبالتالي خفض الأسعار. عادة ما تأخذ ضريبة الشغور شكل رسوم سنوية كنسبة مئوية من قيمة العقار، وهي طريقة تستخدم بشكل متزايد في المدن على مستوى العالم لتثبيط النهج المالي قصير النظر للإسكان، والتي يُنظر فيها إلى الشقة على أنها أصل مادي فقط. لهذا تأتي هذه الضريبة لتحفّز أصحاب العقارات على الاعتراف بأن الدور الأساسي للإسكان هو توفير المنازل للسكان، وأنهم يتحملون المسؤولية في هذا الصدد. ففي إيجاد ضريبة على الممتلكات الشاغرة، ومن خلال زيادة وحدات الإيجار المتاحة، توجد فرصة لتنشيط الحياة في الأحياء السكنية، وتقليل حركة مرور السيارات من خلال السماح لمزيد من الناس بالعيش بالقرب من مكان العمل أو الدراسة. إلّا أنّ عدم استقرار قيمة الليرة اللبنانيّة ضمن نطاق معقول قد يشكّل عائقاً في عملية تقدير القيمة الرسميّة للعقارات لأغراض عمليّة جمع الضرائب

تنفيذ استراتيجيات تحصيل قيمة الأراضي (LVC) في التخطيط الحضري: إنّ هذه الاستراتيجية هي نهج للتخطيط الحضري لمساعدة الحكومات على متابعة مشاريع البنية التحتية الحضرية – مثل أضواء الشوارع أو الأرصفة أو المساحات الخضراء أو النقل العام – بطريقة متّسقة، يمكن التنبؤ بها ومن الممكن أن تكون مستدامة مالياً. تتمثل إحدى ركائز هذا النهج في تسييج الإيرادات الحكومية من الضرائب والرسوم والتصاريح المرتبطة بالعقارات وأنشطة التطوير للإنفاق على مشاريع البنية التحتية الحضرية. وبالتالي تصبح قيمة الضرائب والرسوم التي يدفعها رجال الأعمال والأفراد واضحة مادياً في البيئة المبنية من حولهم، وهي أمثلة من مدن أخرى قد سمحت بتحسين الامتثال الضريبي وزيادة مستويات الثقة بين الدولة والمواطنين²².

وضع استراتيجية للسياسة الحضرية لمعالجة المباني المهجورة والمتداعية:  إنّ إنشاء استراتيجية سياسة حضرية لفهم الأسباب الجذرية للتخلي عن العقارات في معالجة المباني المتداعية في المدينة، فضلاً عن تقديم طرق لتحسين ظروف المعيشة على المدى الطويل هو خطوة ضروريّة في هذا المجال، ستساعد في توفير مقاربات لتجديد مخزون المساكن في الأحياء الرسمية وغير الرسمية (أي المساكن المبنية بدون تصاريح غالباً أثناء الحرب الأهلية). ومن المبادرات التي يمكن البناء عليها في هذا الصدد الأعمال والمساحة البحثيّة في مختبر المدن بيروت – المرصد الحضري في بيروت لمعالجة العدد الكبير من المباني المهجورة والمتداعية في المدينة، والتي تتضمن أيضاً تحديد المباني التي تم التخلي عنها لعقود من الزمن، وعاشت فيها منذ ذلك الحين عائلات فقيرة.

إنّ هذه المباني المهملة لا تقلل من القدرة المعيشية الإجمالية للأحياء فحسب، بل غالباً ما تراكِم الضرائب غير المدفوعة حيث لا قيمة فعلية للبلديات التي أهملت عملها فيها²³. وقد طوّر مختبر المدن بالتعاون مع وكالات الأمم المتحدة والمنظمات غير الحكومية خططاً للعمل مع البلدية لتحسين هذه العقارات، وسداد الديون وتحويلها إلى مساكن ميسورة التكلفة.

إضفاء الطابع الرسمي على سوق الإيجار وتنظيمه: يجب إضفاء الطابع الرسمي على سوق الإيجارات ليشمل قطاع الإيجارات غير الرسمية. كما ينبغي اتخاذ خطوات لتحديد وتنظيم معايير السكن الملائم والحدّ الأقصى لزيادة أسعار الإيجارات.

الفرض على الإنشاءات العمرانية الجديدة أن تخصّص جزءاً معيناً من شققها الجديدة للسكن الميسور التكلفة: إنّ فرض اللوائح على الإنشاءات الجديدة التي تلزمها بتخصيص عدد معين من الشقق لسقوف الأسعار (للحدّ الأقصى للأسعار)، وفقاً لمعايير اجتماعية واقتصادية محددة مسبقاً، هو وسيلة مباشرة لزيادة توفير الإسكان الاجتماعي.

الهوامش:  

1. مقابلة مع المهندس محمد سعيد فتحة عضو مجلس بيروت، أجريت في 30 أيار 2023.
2. باسل فوزي صلوخ، ربيع بركات، جنان الحبال، لارا خطيب، وشوغيغ ميكائيليان، سياسة الطائفية في لبنان ما بعد الحرب (2015). 
3. المصدر نفسه. 
4. المصدر نفسه. 
5. المصدر نفسه. 
6. بحسب جوزيف ضاهر. 
7. برونو ماروت، “أمولة العقارات وسوق الإسكان في لبنان” (بالإنكليزية)، المفكرة القانونية، 16 آب 2019. 
8. عاطف قبرصي، “إعادة بناء اقتصاد لبنان” (بالإنكليزية)، مجلّة الدراسات العربية الفصلية 21، رقم 1 (1999): ص. 69-95. 
9. جريدة الأخبار الإنجليزية، “بيروت للأثرياء فقط: مليون دولار متوسط الشقة السكنية الواحدة” (بالإنكليزية)، 14 شباط 2014. 
10.   المفوضية السامية للأمم المتحدة لشؤون اللاجئين وموئل الأمم المتحدة، “قضايا الإسكان والأراضي والممتلكات في لبنان: تداعيات أزمة اللاجئين السوريين” (بالإنكليزية)، آب 2014.   
11. “أمولة الإسكان: المقرر الخاص المعني بالحق في السكن اللائق”، تقرير الأمم المتحدة. 
12. هشام أشقر، “لبنان وقانون البناء لعام 2004: داخل النقاشات البرلمانية” (بالإنكليزية)، مركز معرفة المجتمع المدني، تشرين الأول 2014. 
13. المصدر نفسه. 
14. غيوم بوديسو، “أسعار الشقق في بيروت عام 2021: ما هي تكلفة الشقة في الأشرفية؟” (بالفرنسية)، صحيفة لوريان لوجور، 5 تشرين الأول 2021. 
15. عبير سقسوق، جنى حيدر، جوان شاكر ونادين بكداش، “القروض السكنية تفاقم اللامساواة“، تقرير حول بلاغات «مرصد السكن» للمتعثرين عن تسديد القروض السكنية في ظل الأزمة المالية، مرصد السكن.  
16. عبير الزعتري، “الإنتاج السكني في الأحياء الحضرية غير المستوية: دراستان لحالة من بيروت (عائشة بكار وتلة الخياط)” (بالإنكليزية)، الجامعة الأمريكية في بيروت، تشرين الأول 2019. 
17. المصدر نفسه. 
18. مقابلة مع محمد سعيد فتحة المهندس وعضو مجلس المدينة، أجريت في 29 أيار 2023؛ مقابلة مع جهاد بقاعي رئيس قسم الهندسة في بلدية بيروت، أجريت في 10 نيسان 2023. 
19. مقابلة مع مايا سابا عون من “استديو أشغال عامّة” أجريت في آذار 2023. 
20. “نهاية مراقبة الإيجارات في لبنان: تحليل الأثر“، تقرير صادر عن بنك بلوم إنفست. 
21. مختبر المدن بيروت، تقرير “بيروت: مدينة للبيع؟”. 
22. شرح معنى “تحصيل القيمة“، هارفارد بزنس ريفيو.  
23. مقابلة مع عبير الزعتري من مختبر المدن بيروت.